ผังเมือง คืออะไร ? และวิธีเช็ค ผังสีที่ดิน ด้วยตัวเอง
S.J.Building สรุปให้
- ผังเมือง คือแผนผังที่ออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ต่าง ๆ
- ผังสีที่ดิน มีทั้งหมด 13 สีหลัก เช่น สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีแดง (พาณิชยกรรม) สีม่วง (อุตสาหกรรม)
- ตรวจสอบผังสีที่ดินได้หลายช่องทาง เช่น เว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง แอป NOSTRA Map หรือเว็บไซต์ Longdo Map
- สีผังเมืองส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน ศักยภาพการพัฒนา และการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร
-
การตรวจสอบผังเมือง ช่วยให้ตัดสินใจลงทุนหรือใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเหมาะสม
ผังเมือง คือข้อมูลแรก ๆ ที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นเครื่องมือกำหนดแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพกับการเติบโตอย่างยั่งยืน จัดทำขึ้นโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อสร้างความเป็นระเบียบให้แก่บ้านเมือง
บทความนี้จาก S.J.Building จะพาไปทำความเข้าใจความหมายของผังเมือง พร้อมแนะนำประเภทผังสีที่ดินแต่ละสี และวิธีตรวจสอบข้อมูลด้วยตัวเอง เพื่อเป็นแนวทางให้คุณนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฎหมายและข้อบังคับ เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ค่ะ
เลือกอ่านตามหัวข้อ
- S.J.Building สรุปให้
- ผังเมือง คืออะไร ?
- ความหมายของ ผังสีที่ดิน แต่ละสีตามข้อกำหนด
- ขั้นตอนการเช็ค พื้นที่สีผังเมือง ด้วยตัวเอง
- กฎหมายผังเมือง ผลกระทบต่อการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร
ผังเมือง คืออะไร ?
ผังเมือง คือแผนผังที่กรมโยธาธิการและผังเมืองใช้วางกรอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน กำหนดพื้นที่ออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อจัดระเบียบเมืองให้สอดรับกับการคมนาคมกับระบบสาธารณูปโภค การวางแผนผังนี้มีเป้าหมายเพื่อรองรับการเติบโตของชุมชนและส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 สามารถแบ่งได้ 2 รูปแบบหลัก ได้แก่
- ผังเมืองรวม แผนผังและนโยบายภาพกว้างสำหรับใช้เป็นแนวทางพัฒนาเมืองกับชุมชน เช่น ผังเมืองรวมกรุงเทพ ฯ
-
ผังเมืองเฉพาะ แผนผังและโครงการสำหรับพัฒนาพื้นที่ส่วนใดส่วนหนึ่งให้สอดคล้องกับผังเมืองรวม
การมีผังเมืองช่วยให้การพัฒนาเมืองได้อย่างมีระบบ ทำให้เกิดการจัดสรรพื้นที่สำหรับกิจกรรมต่าง ๆ ที่เป็นสัดส่วน ทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติกับสิ่งแวดล้อมค่ะ
ความหมายของ ผังสีที่ดิน แต่ละสีตามข้อกำหนด
การแบ่งโซนสีที่ดินในผังเมืองคือเครื่องมือวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีประสิทธิภาพและยั่งยืน ผังเมืองได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 13 ประเภท โดยแต่ละสีจะแสดงถึงลักษณะการใช้ที่ดินที่แตกต่างกัน รายละเอียดของผังสีที่ดินแต่ละประเภทมีดังนี้ค่ะ
กลุ่มโซนที่อยู่อาศัย
- สีเหลือง (ย.1-ย.4) คือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย บริเวณชานเมือง เน้นการสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีสำหรับการอยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยว หรือการสร้างบ้านทั่วไป | สร้างบ้าน เลือกแบบไหนดี ? ระหว่าง บริษัทรับก่อสร้าง กับ ผู้รับเหมาอิสระ
- สีส้ม (ย.5-ย.7) คือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ในพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รองรับที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ รวมถึงอาคารชุดขนาดกลาง
-
สีน้ำตาล (ย.8-ย.10) คือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อยู่ในเขตเมืองชั้นในหรือย่านธุรกิจ มีมูลค่าที่ดินสูง
กลุ่มโซนพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
- สีแดง คือที่ดินเชิงพาณิชยกรรม สำหรับธุรกิจการค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม | รับสร้างอาคารพาณิชย์ ตึกแถวชั้นเดียว 2 ชั้น 3 ชั้น
- สีม่วง คือที่ดินสำหรับอุตสาหกรรมและโรงงานขนาดใหญ่ มีการกำหนดระยะห่างจากชุมชน
- สีม่วงอ่อน คือที่ดินสำหรับอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ หรือโรงงานที่ไม่ก่อมลพิษรุนแรง
-
สีน้ำตาล (คลังสินค้า) คือที่ดินสำหรับใช้เป็นคลังเก็บสินค้าและกิจการโลจิสติกส์
กลุ่มโซนพื้นที่สีเขียวและพื้นที่อนุรักษ์
- สีเขียว คือที่ดินชนบทและเกษตรกรรม สำหรับการเพาะปลูกกับการเลี้ยงสัตว์
- สีเขียวอ่อน คือที่ดินโล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เช่น สวนสาธารณะ
- สีน้ำตาลอ่อน คือที่ดินอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย เช่น โบราณสถาน
-
สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว คือที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
กลุ่มโซนสถาบันของรัฐ
- สีเขียวมะกอก คือที่ดินสำหรับสถาบันการศึกษา เช่น โรงเรียนและมหาวิทยาลัย
-
สีน้ำเงิน คือที่ดินสำหรับสถาบันราชการและหน่วยงานของรัฐ
การกำหนดโซนสีที่ดินช่วยให้การวางแผนและควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินมีทิศทางที่ชัดเจน ช่วยป้องกันความขัดแย้ง และส่งเสริมการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน การจัดสรรพื้นที่ให้สอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละบริเวณถือเป็นหัวใจของการวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพค่ะ
ขั้นตอนการเช็ค พื้นที่สีผังเมือง ด้วยตัวเอง
ผังเมือง คือข้อมูลที่เจ้าของที่ดินสามารถตรวจสอบได้ด้วยตัวเองผ่านช่องทางออนไลน์หลายแห่ง ช่วยให้ทราบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเบื้องต้นโดยไม่ต้องเดินทางไปที่หน่วยงานราชการค่ะ
ช่องทางการตรวจสอบออนไลน์
เราสามารถตรวจสอบผังเมืองผ่านเว็บไซต์และแอปพลิเคชันต่าง ๆ ที่จะแสดงแผนที่โซนสีของที่ดินอย่างละเอียด มีดังนี้
- เว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง (DPT GIS-Service) ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ของกรมโยธาธิการฯ ที่เว็บไซต์ plludds.dpt.go.th
- เว็บไซต์ Longdo Map เข้าสู่เว็บไซต์ map.longdo.com แล้วเลือกแสดงผลชั้นข้อมูล "ผังเมืองประเทศไทย"
- แอปพลิเคชัน NOSTRA Map ตรวจสอบได้ผ่านแอปพลิเคชันบนมือถือ หรือที่เว็บไซต์ map.nostramap.com
- เว็บไซต์ Feasy Online เข้าใช้งานเพื่อตรวจสอบสีผังเมืองได้ที่เว็บไซต์ feasyonline.com
-
ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน ใช้ค้นหาแปลงที่ดินและดูข้อมูลโฉนดผ่านเว็บไซต์ landsmaps.dol.go.th
ขั้นตอนการตรวจสอบ พื้นที่สีผังเมือง
- เริ่มต้นด้วยการระบุตำแหน่งที่ดินให้แน่ชัด อาจใช้พิกัด GPS หรือเลขที่โฉนดสำหรับค้นหา
- เข้าสู่เว็บไซต์หรือแอปพลิเคชันที่เลือก แล้วใช้ข้อมูลตำแหน่งที่ดินเพื่อค้นหา หรือเลื่อนแผนที่ไปยังบริเวณนั้น
-
ถ้าพบตำแหน่งแล้ว ให้สังเกตโซนสีที่ปรากฏบนแผนที่ และอ่านคำอธิบายความหมายของสีนั้น ๆ ถ้าต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับข้อบังคับการก่อสร้าง สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้จากกฎหมายผังเมืองโดยตรง
ข้อควรระวังในการตรวจสอบ
ข้อมูลที่ตรวจสอบผ่านช่องทางออนไลน์มีไว้สำหรับอ้างอิงเบื้องต้นเท่านั้น ไม่สามารถใช้เป็นเอกสารทางกฎหมายได้ อีกทั้งข้อมูลอาจไม่ใช่ฉบับล่าสุดเสมอไป และบางพื้นที่อาจมีข้อกำหนดเฉพาะเพิ่มเติม ถ้าต้องการข้อมูลที่ถูกต้องเพื่อดำเนินการทางกฎหมาย ควรติดต่อสอบถามจากหน่วยงานท้องถิ่นโดยตรงค่ะ
กฎหมายผังเมือง ผลกระทบต่อการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร
กฎหมายผังเมือง คือ พระราชบัญญัติการผังเมือง มีขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อจัดระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน ขณะนี้ประเทศไทยใช้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 ฉบับล่าสุด โดยอยู่ภายใต้การควบคุมของกระทรวงมหาดไทยค่ะ กฎหมายฉบับนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร ดังนี้
1. การกำหนดประเภทอาคารตามสีผังเมือง
แต่ละโซนสีในผังเมืองจะระบุประเภทอาคารที่สร้างได้แตกต่างกัน เช่น
- พื้นที่สีเหลือง (ย.1) สำหรับสร้างบ้านเดี่ยว ไม่สามารถสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารชุด
- พื้นที่สีแดง สำหรับสร้างอาคารพาณิชย์ ห้างสรรพสินค้า หรือโรงแรม แต่มีข้อจำกัดเรื่องโรงงานอุตสาหกรรม
-
พื้นที่สีม่วง สำหรับสร้างโรงงานอุตสาหกรรม และมีข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัย | รับสร้างโกดัง โกดังสำเร็จรูป โครงสร้างเหล็ก PEB.
2. การควบคุมความสูงและขนาดอาคาร
กฎหมายผังเมืองกำหนดความสูงและขนาดของอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ในแต่ละพื้นที่ ผ่านค่าพารามิเตอร์ต่าง ๆ เช่น
- FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
- OSR (Open Space Ratio) อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่ดิน
-
BCR (Building Coverage Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารคลุมดินต่อพื้นที่ดิน
พื้นที่จะมีขนาดเท่ากัน แต่ถ้าอยู่ในโซนสีผังเมืองต่างกัน จะมีค่า FAR และ OSR แตกต่างกัน ส่งผลให้ขนาดอาคารที่สามารถสร้างได้แตกต่างกัน เช่น ที่ดินขนาด 4,000 ตร.ม. ในพื้นที่สีแดง (FAR 8) สามารถสร้างอาคารได้ถึง 32,000 ตร.ม. แต่ถ้าเป็นพื้นที่สีเหลือง (FAR 2.5) จะสร้างได้เพียง 10,000 ตร.ม. เท่านั้นค่ะ
3. ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะถอยร่น
แต่ละสีผังเมืองอาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะถอยร่นที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะในพื้นที่ริมถนนสายหลัก ริมแม่น้ำ หรือพื้นที่พิเศษอื่น ๆ ได้แก่
- ระยะถอยร่นด้านหน้าอาคารจากแนวถนน
- ระยะถอยร่นด้านข้างและด้านหลังอาคารจากแนวเขตที่ดิน
-
ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ
4. ผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินจากผังเมือง
การแบ่งผังสีนี้มีความสำคัญมาก ถึงแม้พื้นที่จะอยู่ฝั่งตรงข้ามกันแต่สีผังเมืองเป็นคนละสีกัน ก็ทำให้มูลค่าของที่ดินแปลงนั้นมีมูลค่าแตกต่างกันหลายเท่าตัวค่ะ
ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง เช่น ที่ดินในเขตสีแดง (พาณิชยกรรม) หรือสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) มักจะมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินในเขตสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) หรือสีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม)
5. การเปลี่ยนแปลงผังเมือง
ถ้าต้องการเปลี่ยนแปลงโซนสีที่ดินในผังเมือง จะต้องยื่นคำร้องขอแก้ไขผังเมืองต่อคณะกรรมการผังเมือง จากนั้นจะมีการพิจารณาให้ความเห็นชอบ ประชาพิจารณ์รับฟังความคิดเห็นจากประชาชน และนำเสนอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเห็นชอบและประกาศใช้บังคับผังเมืองที่แก้ไขต่อไป โดยกระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาหลายปีค่ะ
6. บทลงโทษกรณีฝ่าฝืนกฎหมายผังเมือง
การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารที่ขัดต่อข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายผังเมือง จะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร หรือถ้าฝ่าฝืนก็มีโทษตั้งแต่การสั่งรื้อถอน แก้ไขอาคาร จนถึงโทษปรับกับจำคุกตามที่กฎหมายกำหนดค่ะ
สรุป
ผังเมือง คือเครื่องมือวางแผนและควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินผ่านการแบ่งโซนสีตามลักษณะการใช้งาน การทำความเข้าใจความหมายของโซนสีเหล่านี้ ช่วยให้สามารถใช้ที่ดินได้ถูกต้องตามกฎหมายค่ะ
การตรวจสอบผังสีที่ดินด้วยตัวเองสามารถทำได้ง่ายผ่านเว็บไซต์และแอปพลิเคชันต่าง ๆ ที่มีให้บริการ ทั้งจากหน่วยงานภาครัฐและเอกชน แต่ข้อมูลที่ได้ใช้สำหรับอ้างอิงเท่านั้น ถ้าต้องการข้อมูลที่ถูกต้องเพื่อดำเนินการทางกฎหมาย ควรติดต่อหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรง
ผังสีที่ดินมีผลต่อการกำหนดประเภท ขนาดของอาคาร มูลค่าที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนา คนที่วางแผนซื้อที่ดินหรือก่อสร้างอาคารจึงควรตรวจเช็คข้อกำหนดของผังเมืองให้ดีก่อนตัดสินใจ และควรปรึกษา บริษัทรับเหมาก่อสร้าง ที่มีประสบการณ์ เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามข้อบังคับและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังค่ะ
