พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร สำหรับเจ้าของบ้านและผู้รับเหมา

S.J.Building สรุปให้

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ควบคุมการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้ายอาคาร
• พรบควบคุมอาคาร ฉบับล่าสุดคือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขถึงฉบับที่ 5 พ.ศ. 2558
• การดัดแปลงอาคารตาม มาตรา 39 ทวิ ช่วยให้เจ้าของอาคารแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแทนการขออนุญาต
• กฎหมายควบคุมอาคาร มีกฎกระทรวงเป็นส่วนที่กำหนดรายละเอียดเชิงเทคนิค

• ถ้าฝ่าฝืน พรบอาคาร มีบทลงโทษทั้งการปรับ จำคุก การสั่งระงับก่อสร้าง หรือรื้อถอน

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่เจ้าของบ้านและผู้รับเหมาควรรู้ การเข้าใจสาระสำคัญของกฎหมายควบคุมอาคารจะช่วยให้การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารเป็นไปอย่างถูกต้อง ปลอดภัย ลดความเสี่ยงจากการถูกลงโทษถ้าไม่ได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคาร

บทความนี้ S.J.Building จะแนะนำเนื้อหาสำคัญของ พรบควบคุมอาคาร ที่ควรทราบ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายอาคารและรับประกันความปลอดภัยของสิ่งปลูกสร้างค่ะ

เลือกอ่านตามต้องการ

• S.J.Building สรุปให้
• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คืออะไร ? และฉบับที่บังคับใช้ล่าสุด
• มาตรา 39 ทวิ ตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เมื่อดัดแปลงอาคาร
• ความสัมพันธ์ระหว่าง พรบ. ควบคุมอาคาร และ กฎกระทรวง
• วิธีการป้องกันและบทกำหนดโทษกรณีฝ่าฝืน กฎหมายควบคุมการก่อสร้าง
• สรุป

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คืออะไร ? ฉบับที่บังคับใช้ล่าสุด

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร หรือ พรบควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ควบคุมการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และการใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภัพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร

พระราชบัญญัติอาคาร ที่บังคับใช้คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้ง ได้แก่ ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535) ฉบับที่ 3 (พ.ศ. 2543) ฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2550) และฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2558) รวมถึงมีการปรับปรุงตาม พรบอาคาร แก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติแห่งกฎหมายอาคาร เกี่ยวกับความรับผิดในทางอาญาของผู้แทนนิติบุคคล พ.ศ. 2560

คำว่า "อาคาร" ในกฎหมายควบคุมอาคาร หมายถึงตัวอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ เช่น ป้าย ถนนส่วนบุคคล ท่อระบายน้ำ เขื่อน ท่าน้ำ และสิ่งก่อสร้างอื่น ๆ ตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

กฎกระทรวง สำคัญที่มีการอัปเดตล่าสุด ได้แก่ กฎกระทรวงกำหนดการออกแบบโครงสร้างอาคาร ลักษณะและคุณสมบัติของวัสดุที่ใช้ในงานโครงสร้างอาคาร พ.ศ. 2566 ที่ใช้บังคับตั้งแต่ 4 มีนาคม 2567 และกฎกระทรวงกำหนดวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2566 ที่ใช้บังคับตั้งแต่ 27 กุมภาพันธ์ 2567

มาตรา 39 ทวิ ตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เมื่อดัดแปลงอาคาร

มาตรา 39 ทวิ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือบทบัญญัติที่ช่วยให้เจ้าของอาคารและผู้รับเหมาสามารถก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารได้สะดวกขึ้น และได้รับการปรับปรุงแก้ไขในกฎหมายควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558 ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงสำคัญในกระบวนการแจ้ง ที่มีผลกับผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม โดยใช้วิธีแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแทนการขออนุญาตตามปกติค่ะ การดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ มีขั้นตอนดังนี้

ขั้นตอนที่ 1. การแจ้งความประสงค์ ผู้ที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น พร้อมยื่นเอกสารประกอบ ได้แก่

• แบบการก่อสร้างหรือดัดแปลงที่ได้รับการรับรองจากผู้ออกแบบ
• รายการคำนวณที่ได้รับการรับรองจากผู้คำนวณออกแบบ
• หนังสือรับรองของผู้ออกแบบกับการคำนวณ
• หนังสือรับรองของผู้ควบคุมงาน

• สำเนาใบอนุญาตของผู้ออกแบบ ผู้คำนวณออกแบบ และผู้ควบคุมงาน

ขั้นตอนที่ 2. คุณสมบัติของผู้ออกแบบ มาตรา 39 ทวิ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ได้ขยายฐานของผู้ออกแบบให้กว้างขึ้น โดยกำหนดคุณสมบัติของสถาปนิกและวิศวกรตามประเภทอาคาร ได้แก่

• ระดับวุฒิ สามารถออกแบบได้ทุกประเภทอาคาร

• ระดับสามัญ สามารถออกแบบงานในวิชาชีพควบคุมที่ไม่ใช่อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรืออาคารประเภทอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

ขั้นตอนที่ 3. กรณีอาคารที่ต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม สำหรับอาคารในโครงการหรือกิจการที่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หรือรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE) จะต้องยื่นหลักฐานหนังสือแสดงการให้ความเห็นชอบรายงานฯ ด้วย นั้นหมายความว่าถ้ารายงาน EIA หรือ IEE จะต้องผ่านความเห็นชอบก่อนที่จะแจ้งตามมาตรา 39 ทวิได้

ขั้นตอนที่ 4. การชำระค่าธรรมเนียม ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 39 ทวิ ผู้แจ้งมีหน้าที่ชำระค่าธรรมเนียมสำหรับการตรวจแบบแปลนตามอัตราที่กำหนด

ขั้นตอนที่ 5. ระยะเวลาดำเนินการ เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้รับการแจ้งพร้อมเอกสารและค่าธรรมเนียมครบถ้วน ผู้แจ้งสามารถดำเนินการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารได้ทันที โดยไม่ต้องรอการอนุญาต

ข้อควรระวัง

การดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ไม่ได้หมายความว่าสามารถก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารโดยไม่ต้องปฏิบัติตาม กฎหมายควบคุมอาคาร แต่เป็นการเปลี่ยนจากระบบ "ขออนุญาต" เป็นระบบ "แจ้ง" เท่านั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นยังมีอำนาจตรวจสอบการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร และถ้าพบว่าไม่ถูกต้อง สามารถมีคำสั่งให้แก้ไขหรือระงับการก่อสร้างได้ค่ะ

แบบฟอร์มที่ใช้ในการดำเนินการ

คณะกรรมการควบคุมอาคาร ได้กำหนดแบบที่ใช้ในการดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรี ประกอบด้วย

• แบบ ยผ.๑ แบบหนังสือแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ
• แบบ ยผ.๒ แบบหนังสือรับรองว่าเป็นผู้ออกแบบอาคาร ผู้ออกแบบและคำนวณอาคาร หรือผู้ควบคุมงานตามมาตรา 39 ทวิ (6) และ (7)

• แบบ ยผ.๓ แบบหนังสือรับรองการให้ข้อมูลและการแจ้งสิทธิในการแสดงความคิดเห็นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแก่บุคคลที่อยู่ข้างเคียงตามมาตรา 39 ทวิ (10)

ความสัมพันธ์ระหว่าง พรบ. ควบคุมอาคาร และ กฎกระทรวง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือกฎหมายแม่บทที่กำหนดหลักการและขอบเขตกว้าง ๆ ในการควบคุมอาคาร ส่วนกฎกระทรวง คือกฎหมายลำดับรองที่ออกมาเพื่อกำหนดรายละเอียดและวิธีปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักการของ พระราชบัญญัติอาคาร ลักษณะความสัมพันธ์มีดังนี้ค่ะ

1. พรบควบคุมอาคารให้อำนาจในการออกกฎกระทรวง พรบอาคาร ให้อำนาจรัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารในการออกกฎกระทรวง เพื่อกำหนดรายละเอียดทางด้านเทคนิคเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และใช้อาคาร
2. กฎกระทรวงกำหนดรายละเอียดเชิงเทคนิค กฎกระทรวงจะกำหนดรายละเอียดที่เป็นเรื่องเทคนิคเฉพาะด้าน เช่น ลักษณะอาคาร ส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ที่ว่างภายนอกอาคาร แนวอาคาร และระยะต่าง ๆ ระบบไฟฟ้า ประปา ระบายน้ำ มาตรฐานความปลอดภัยของอาคาร ขั้นตอนการขออนุญาต

3. การปรับปรุงกฎกระทรวง กฎกระทรวงสามารถปรับปรุงแก้ไขได้ง่ายกว่าพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ทำให้สามารถปรับเปลี่ยนรายละเอียดเชิงเทคนิคให้ทันกับความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี และวิทยาการการก่อสร้าง

นอกจากนี้ ยังมีประกาศคณะกรรมการควบคุมอาคาร และประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ออกตามความในกฎหมายอาคาร เพื่อกำหนดรายละเอียดเพิ่มเติมในการปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น การกำหนดแบบที่ใช้ในการดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ และหลักเกณฑ์การให้ข้อมูลและการแจ้งสิทธิในการแสดงความคิดเห็นแก่บุคคลที่อยู่บริเวณข้างเคียง ค่ะ

อำนาจในการออกกฎกระทรวง

รัฐมนตรีมหาดไทยมีอำนาจออกกฎกระทรวงตามมาตรา 8 เพื่อกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ได้แก่

1. ประเภทและลักษณะของอาคาร
2. การแบ่งเขตควบคุมอาคาร
3. หลักเกณฑ์การออกแบบและก่อสร้าง
4. วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
5. มาตรฐานความปลอดภัย

6. ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

วิธีการป้องกันและบทกำหนดโทษกรณีฝ่าฝืน กฎหมายควบคุมการก่อสร้าง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ได้กำหนดบทลงโทษสำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนไว้อย่างชัดเจน ทั้งโทษทางปกครองและโทษทางอาญา เพื่อให้เกิดการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด บทกำหนดโทษมีดังนี้

โทษทางปกครอง

1. คำสั่งระงับการก่อสร้าง เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารที่ดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ถูกต้องตามที่ได้รับอนุญาต
2. คำสั่งห้ามใช้อาคาร ถ้าอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ถูกต้อง เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งห้ามใช้อาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วน
3. คำสั่งแก้ไขหรือรื้อถอน เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารแก้ไขอาคารให้ถูกต้อง หรือรื้อถอนอาคารทั้งหมดหรือบางส่วน

4. การรื้อถอนอาคารโดยเจ้าพนักงาน ถ้าผู้รับคำสั่งไม่ปฏิบัติตาม เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินการเองและเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้รับคำสั่ง

โทษทางอาญา

1. การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ที่ก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
2. การฝ่าฝืนคำสั่งเจ้าพนักงาน ผู้ที่ฝ่าฝืนคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่สั่งให้ระงับการก่อสร้าง แก้ไข หรือรื้อถอนอาคาร มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังมีโทษปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
3. การใช้อาคารที่ถูกสั่งห้ามใช้ ผู้ที่ใช้อาคารที่ถูกสั่งห้ามใช้ มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

4. การขัดขวางเจ้าพนักงาน ผู้ที่ขัดขวางการปฏิบัติงานของเจ้าพนักงานท้องถิ่น มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

กรณีความผิดของผู้ประกอบวิชาชีพ

สำหรับสถาปนิก วิศวกร หรือผู้ควบคุมงานที่ออกแบบหรือคำนวณแบบที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายอาคาร หรือดำเนินการก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต นอกจากจะมีโทษตามพระราชบัญญัติอาคารแล้ว ยังอาจถูกพิจารณาโทษทางจรรยาบรรณวิชาชีพ และอาจนำไปสู่การพักใช้หรือเพิกถอนใบอนุญาตประกอบวิชาชีพได้ค่ะ

แนวทางป้องกันการฝ่าฝืน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

• ศึกษากฎหมายควบคุมอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ก่อนเริ่มโครงการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น สถาปนิก วิศวกร หรือผู้ที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ
• ขออนุญาตหรือแจ้งตามขั้นตอนที่กำหนด ไม่ว่าจะเป็นการขออนุญาตตามมาตรา 21 หรือการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
• ตรวจสอบและปฏิบัติตามเงื่อนไขใบอนุญาต รวมถึงการแจ้งขั้นตอนการก่อสร้างตามที่กำหนด

• เก็บรักษาเอกสารให้เป็นระบบ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในกรณีที่มีการตรวจสอบ

สรุป

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดหลักเกณฑ์การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และการใช้อาคาร เพื่อสร้างความปลอดภัยกับความเป็นระเบียบเรียบร้อยของเมือง ฉบับล่าสุดคือ พรบควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมจนถึงฉบับที่ 5 พ.ศ. 2558 และตามมาตรา 39 ทวิ ช่วยเพิ่มความสะดวกให้เจ้าของอาคารกับผู้รับเหมา ในการดำเนินการได้โดยไม่ต้องรอรับใบอนุญาต แต่ยังคงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของกฎหมายอาคารอย่างเคร่งครัด

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือกฎหมายแม่บทที่กำหนดหลักการกว้าง ๆ ส่วนกฎกระทรวงจะลงรายละเอียดเชิงเทคนิคเพื่อนำไปปฏิบัติจริง การกระทำที่ขัดต่อกฎหมายควบคุมอาคารจะมีบทลงโทษทั้งทางปกครองและอาญา ตั้งแต่การสั่งระงับก่อสร้าง การรื้อถอน การจำคุก การปรับ จนถึงการปรับรายวันในบางกรณี

เจ้าของบ้านกับผู้รับเหมา ควรศึกษาทำความเข้าใจพระราชบัญญัติอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง หรือปรึกษาผู้มีความรู้เฉพาะทาง เช่น สถาปนิก หรือวิศวกร ที่ S.J.Building เรามีทีมงานพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อให้การดำเนินการเกี่ยวกับอาคารถูกต้องตามกฎหมาย ช่วยป้องกันปัญหาและความเสียหายในภายหลังได้ค่ะ