กฎหมายต่อเติมบ้าน [ปี 2566] มีข้อห้าม อย่างไรบ้าง ?

การรีโนเวทต่อเติมบ้าน เป็นวิธีที่หลายคนเลือกทำเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย หรือปรับปรุงสภาพบ้านให้สวยงามและทันสมัย ถึงแม้จะเป็นบ้านของคุณ แต่ก็ไม่สามารถต่อเติมได้ตามใจชอบ เพราะจะมี กฎหมายต่อเติมบ้าน และข้อห้ามที่เกี่ยวข้อง ซึ่งถ้าหากไม่ปฏิบัติตาม อาจทำให้คุณมีความผิดทางกฎหมาย และได้รับโทษหรือค่าปรับได้

เลือกอ่านตามหัวข้อ

• กฎหมายต่อเติมบ้าน
• ห้ามใช้เต็มพื้นที่ดิน
• ระยะห่างของอาคารกับแนวที่ดิน
• ได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านใกล้เคียง
• มีสถาปนิก หรือวิศวกรควบคุมงาน
• ขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่
• สรุป

กฎหมายต่อเติมบ้าน

กฎหมายต่อเติมบ้าน เป็นเรื่องที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อตัวเองและบุคคลอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมบ้าน คือ พระราชบัญญัติควบุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 21 และ 39 ทวิ โดยผมขอสรุปให้เข้าใจง่าย ดังนี้

1. ห้ามใช้เต็มพื้นที่ดิน จะต้องมีพื้นที่เหลืออย่างน้อย 30%

หากต้องการต่อเติมบ้าน ไม่ว่าจะเพิ่มชั้นบน เพิ่มห้อง เติมระเบียง เป็นต้น คุณจะไม่สามารถใช้เต็มพื้นที่ดินได้ เพราะอาจทำผิดกฎหมาย และถูกรื้อถอนออกได้ โดยมีข้อกำหนดว่า

• ห้ามใช้พื้นที่ดินไปเกิน 60% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) และห้ามใช้พื้นที่ดินไปเกิน 80% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (รวมถนน)
• คุณจะต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) เพื่อให้สามารถระบายน้ำและถ่ายเทอากาศได้ดี

2. ระยะห่างของอาคารกับแนวเขตที่ดิน

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คุณจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายต่อเติมบ้าน ที่กำหนดระยะห่างของแนวอาคารกับเขตที่ดินเอาไว้ เพื่อควบคุมไม่ให้มีสิ่งก่อสร้างใกล้ชิดกันมากเกินเพราะเหตุผลเรื่องความปลอดภัย โดยมีข้อกำหนด ดังนี้

• อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ที่เว้นว่างอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ ช่องแสงหรือระเบียงอาคาร จะต้องห่างกับเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร

• กรณี อาคารที่มีความสูงเกิน 9 ม. แต่ไม่เกิน 23 ม. จะต้องเว้นว่างอาคารที่มีช่องเปิด อย่างน้อย 3 เมตร

• กรณีผนังทึบ สามารถเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ได้อย่างน้อย 50 เซนติเมตร *ยกเว้น เจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงสามารถสร้างชิดได้น้อยกว่า 50 ซม.

• ระยะห่างของชายคา/กันสาด จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร เท่ากับกรณีผนังทึบ

• หากต้องการต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียงถึงแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2-3 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด ตามความสูงของอาคาร

3. จะต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง

การต่อเติมบ้านไม่ได้เป็นเรื่องส่วนตัว ที่สามารถทำอะไรเวลาไหนก็ได้ เพราะอาจส่งผลกระทบต่อผู้ใช้ประโยชน์ใกล้เคียงได้ เช่น การบังแสง การกีดขวางทางลม หรือการส่งเสียงดัง เป็นต้น

ผู้ที่ต้องการต่อเติมบ้าน จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง เพื่อป้องกันความขัดแย้ง หรือความไม่สบายใจในอนาคตนั่นเองครับ

4. ควรมีสถาปนิก หรือวิศวกร เพื่อควบคุมงานต่อเติมบ้าน

สถาปนิก หรือวิศวกร จะมีหน้าที่ช่วยคุณออกแบบแผนการต่อเติมบ้าน และให้คำแนะนำผู้ว่าจ้างได้ทราบถึงกฎหมายต่อเติมบ้าน และขั้นตอนการขออนุญาต โดยจะต้องควบคุมตรวจสอบเพื่อให้แผนงานต่อเติมบ้านได้รับความยินยอมจากเจ้าพนักงาน

นอกจากนี้ สถาปนิก หรือวิศวกร ยังมีหน้าที่ออกแบบ และคำนวณโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา ให้เหมาะสม และไม่ทำให้เกิดความเสียหายต่อโครงสร้างเดิม โดยจะต้องผสานงานกับช่างและผู้รับเหมา เพื่อให้การต่อเติมบ้านเป็นไปตามที่ได้รับอนุญาต และมีคุณภาพตามมาตรฐาน

5. ให้ขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่

หากคุณต้องการต่อเติมบ้าน คุณจะต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่ เช่น เจ้าพนักงานเขต เจ้าพนักงานอำเภอ เจ้าพนักงานเทศบาล เป็นต้น

การขออนุญาตจะต้องแสดงแผนการต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง และแผนการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ เพื่อให้เจ้าพนักงานเห็นชอบ ว่าไม่ผิดกฎหมายต่อเติมบ้าน ไม่เป็นอันตรายต่อเพื่อนบ้านใกล้เคียง และไม่กระทบต่อสิ่งแวดล้อม

สรุป

สรุปแล้ว กฎหมายต่อเติมบ้าน เป็นข้อบังคับที่กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศไว้ เพื่อให้การต่อเติมบ้านเป็นไปอย่างเป็นระเบียบเรียบร้อย โดยจะต้องไม่ต่อเติมบ้านเต็มพื้นที่ดิน ไม่ผิดระยะห่างอาคารกับแนวเขตที่ดิน ต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง และควรขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่ ซึ่งอาจจำเป็นต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกร เพื่อคุมงานรีโนเวทบ้านอีกด้วยนั่นเองครับ